Guide état des lieux : entrée et sortie
Dernière mise à jour : 12 février 2026
L'état des lieux est le document qui décrit l'état du logement au moment où le locataire entre dans les lieux et au moment où il en sort. Il protège le bailleur comme le locataire : il sert de référence pour la restitution du dépôt de garantie et pour trancher les litiges en cas de dégradations. Ce guide détaille l'état des lieux d'entrée, l'état des lieux de sortie, une checklist pratique et les bonnes pratiques à suivre.
1. État des lieux d'entrée
L'état des lieux d'entrée est établi au moment de la remise des clés, avant ou au tout début de l'occupation. Il doit décrire fidèlement l'état du logement : murs, sols, plafonds, menuiseries, équipements, et relever les compteurs (eau, électricité, gaz si applicable).
Obligation légale
La loi ALUR (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989) impose un état des lieux contradictoire à l'entrée et à la sortie. « Contradictoire » signifie que bailleur et locataire sont présents (ou représentés) et signent le même document. En l'absence d'état des lieux d'entrée, le logement est réputé rendu en bon état à la sortie, ce qui peut pénaliser le bailleur en cas de dégradations réelles.
À retenir
Sans état des lieux d'entrée signé, la jurisprudence considère souvent que le locataire restitue le logement dans l'état où il l'a reçu. En cas de litige sur le dépôt de garantie, le bailleur doit alors prouver l'état initial par d'autres moyens (photos, témoignages), ce qui est plus difficile.
Contenu minimal
- Identification du logement (adresse, type de bien)
- Date et type : état des lieux d'entrée
- Identification du bailleur et du locataire
- Description pièce par pièce : murs, sols, plafonds, portes, fenêtres, équipements (chauffage, cuisine, salle de bain)
- Relevé des compteurs (eau, électricité, gaz)
- Réserves éventuelles (défauts déjà présents à l'entrée)
- Signature des deux parties sur chaque page
2. État des lieux de sortie
L'état des lieux de sortie est établi lors de la restitution des clés. Il doit être comparé point par point à l'état des lieux d'entrée pour identifier les différences : dégradations, usure normale, ou améliorations.
Comparaison avec l'entrée
Seules les dégradations qui vont au-delà de l'usure normale peuvent être imputées au locataire et justifier une retenue sur le dépôt de garantie. L'usure normale (petits chocs, traces d'usage) est à la charge du bailleur. Les travaux d'entretien courant (peinture après plusieurs années, nettoyage des joints) ne sont pas systématiquement à la charge du locataire.
Attention
Si l'état des lieux de sortie n'est pas établi ou si le locataire restitue les clés sans état des lieux, le logement est réputé rendu en bon état. Le bailleur doit alors restituer le dépôt de garantie dans les délais légaux (généralement 1 mois), sauf à prouver des dégradations par d'autres éléments.
Dépôt de garantie
En cas de dégradations constatées à la sortie et imputables au locataire, le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir les réparations. Il doit envoyer au locataire un détail des sommes retenues et les devis ou factures correspondants. Le solde du dépôt doit être restitué dans le délai prévu (souvent 1 mois après l'état des lieux de sortie), déduction faite des retenues justifiées.
3. Checklist rapide (pièce par pièce)
Pour ne rien oublier, suivez une liste de points de contrôle par pièce. Voici une base adaptable à votre logement.
Électricité et éclairage
- Interrupteurs et prises : fonctionnement, état (fissures, brûlures)
- Tableau électrique : accessible, étiquetage lisible
- Luminaires : présence, état
Plomberie et chauffage
- Robinetterie : fuites, gouttes, calcaire
- Evier, lavabo, baignoire / douche : bon état, joints
- WC : chasse d'eau, fuites
- Radiateurs / chaudière : fonctionnement, fuites, réglages
Murs, sols, plafonds
- Fissures, traces d'humidité, décollement de papier peint ou de peinture
- Sol : parquet, carrelage, revêtement – usure, taches, rayures
- Plafond : traces, fuites passées
Menuiseries
- Portes : ouvverture/fermeture, serrures, poignées, état des peintures
- Fenêtres : joint d'étanchéité, fermeture, volets
Équipements et annexes
- Cuisine : électroménager (four, plaques, hotte), placards, plan de travail
- Salle de bain : miroir, rangements, ventilation
- Garage, cave, parking : si mentionnés au bail
Relevés de compteurs
- Compteur électrique (index)
- Compteur d'eau (eau froide / eau chaude si séparés)
- Compteur de gaz le cas échéant
4. Bonnes pratiques
Faire signer chaque page
Pour éviter toute contestation, faites signer le bailleur et le locataire sur chaque page de l'état des lieux, avec la mention « Lu et approuvé » ou équivalent. En cas de litige, cela atteste que les deux parties ont bien pris connaissance du contenu.
Ajouter des photos
Des photos datées (idéalement avec métadonnées ou mention manuscrite de la date) renforcent la preuve de l'état des lieux. Prévoyez des vues générales et des détails sur les éléments dégradés ou faisant l'objet de réserves. À la sortie, les mêmes angles permettent une comparaison claire.
Mentionner les réserves précisément
Chaque réserve (défaut préexistant à l'entrée) doit être décrite de façon précise : pièce, élément concerné, nature du défaut. Une réserve vague (« murs à rafraîchir ») peut créer des litiges à la sortie. Mieux vaut : « Mur nord du salon : trace d'humidité en bas à gauche, environ 20 cm ».
État des lieux contradictoire
Privilégiez toujours un état des lieux établi en présence des deux parties. Si l'une des parties ne peut pas être présente, elle peut se faire représenter (mandataire) ou accepter un état des lieux établi par un tiers de confiance (huissier, agent immobilier), selon les accords prévus au bail.
Générer un état des lieux conforme
Modèle pièce par pièce, entrée ou sortie, export PDF. Conforme à la pratique courante et à la loi ALUR.
Générer un état des lieux →5. Questions fréquentes
L'état des lieux est-il obligatoire ?
Oui. La loi impose un état des lieux contradictoire à l'entrée et à la sortie. Son absence peut compliquer la restitution du dépôt de garantie et les litiges. En l'absence d'état des lieux de sortie, le logement est réputé rendu en bon état.
Pourquoi prendre des photos ?
Les photos (idéalement horodatées) renforcent la preuve de l'état réel du logement. Elles limitent les contestations à la sortie et aident le juge en cas de litige sur les dégradations ou la restitution du dépôt de garantie.
Que comparer à la sortie ?
Il faut comparer point par point avec l'état des lieux d'entrée signé. Seules les dégradations au-delà de l'usure normale d'utilisation peuvent être imputées au locataire et justifier une retenue sur le dépôt de garantie.
Qui peut établir l'état des lieux ?
Bailleur et locataire ensemble (état des lieux contradictoire), ou un professionnel (huissier, agent immobilier) pour un état des lieux dit « de confiance » lorsque les parties ne peuvent pas être présentes. Les frais sont en principe partagés sauf clause du bail.
Peut-on faire un état des lieux à distance ?
En pratique, un état des lieux à distance (vidéo, photos envoyées par le locataire) peut servir de base, mais il est préférable d'avoir une version signée par les deux parties. Pour un état des lieux « de confiance » réalisé par un tiers, le professionnel se déplace généralement dans les lieux.
Que faire en cas de désaccord sur l'état des lieux ?
En cas de désaccord, chaque partie peut faire figurer ses observations écrites sur le document (par exemple en bas de page). Si le litige porte sur la restitution du dépôt de garantie, le locataire peut saisir la commission de conciliation ou le juge des contentieux de la protection.
Avertissement : Les informations de ce guide sont données à titre informatif et ne constituent pas un conseil juridique. Pour toute question spécifique, consultez un professionnel du droit ou l'ADIL de votre département.