Guide pratique : gérer les impayés de loyer

Dernière mise à jour : 12 février 2026

Un locataire qui ne paie plus son loyer, c'est le cauchemar de tout bailleur. Pourtant, en France, 2 à 3 % des locataires sont en situation d'impayé chaque année. Ce guide vous donne la marche à suivre complète : de la relance amiable jusqu'à la procédure judiciaire, en passant par les garanties activables. Agir vite et méthodiquement est la clé pour limiter les pertes.

1. Quand parle-t-on d'impayé ?

Juridiquement, un loyer est considéré comme impayé dès le lendemain de la date d'échéance prévue au bail, si le paiement n'a pas été reçu. En pratique, la plupart des bailleurs laissent un délai de courtoisie de quelques jours (virements en cours, décalage bancaire).

Ce qui constitue un impayé

• Non-paiement total du loyer et des charges à la date d'échéance
• Paiement partiel non convenu : le locataire verse moins que le montant dû sans accord préalable
• Retards répétés : même si le locataire finit par payer, des retards chroniques peuvent justifier des actions

2. Phase amiable : dialogue et relance

La phase amiable est indispensable. Elle montre votre bonne foi en cas de procédure ultérieure, et elle résout la majorité des impayés. Beaucoup de retards s'expliquent par un oubli, un problème bancaire temporaire ou une difficulté passagère.

Étape 1 : Contact direct (J+5)

Appelez ou envoyez un SMS/email au locataire. Restez factuel et bienveillant :

• Rappelez le montant et la date d'échéance
• Demandez si un problème explique le retard
• Proposez de discuter d'un éventuel échéancier

Étape 2 : Relance écrite (J+15)

Si le contact direct n'a rien donné, envoyez un courrier simple de relance. Ce courrier n'a pas de valeur juridique contraignante, mais il constitue une preuve de votre démarche amiable.

Étape 3 : Échéancier amiable

Si le locataire a des difficultés financières temporaires (perte d'emploi, maladie...), vous pouvez convenir d'un plan d'apurement :

• Formalisez l'accord par écrit, signé par les deux parties
• Précisez les montants et dates de chaque échéance
• Prévoyez une clause : en cas de non-respect de l'échéancier, l'intégralité de la dette redevient immédiatement exigible

3. Mise en demeure (LRAR)

Si la relance amiable échoue après 2 à 3 semaines, passez à la mise en demeure. C'est un courrier recommandé avec accusé de réception (LRAR) qui marque le basculement vers un registre formel.

Contenu obligatoire

• Identité du bailleur et du locataire
• Adresse du logement et références du bail
• Décompte précis des sommes dues : loyer, charges, mois concernés
• Rappel de l'obligation de payer (article 7 de la loi du 6 juillet 1989)
• Délai de paiement accordé (en général 8 à 15 jours)
• Mention des suites en cas de non-paiement (commandement de payer, résiliation du bail)

4. Activer ses garanties

Ne laissez pas les impayés s'accumuler. Si vous disposez d'une garantie, activez-la dès le premier ou deuxième mois d'impayé. Chaque dispositif a ses propres délais de déclaration.

GLI : Garantie Loyers Impayés

Si vous avez souscrit une GLI, déclarez le sinistre auprès de votre assureur dès la constatation de l'impayé. L'assureur prend généralement en charge :

• Le remboursement des loyers impayés (après franchise éventuelle)
• Les frais de procédure judiciaire
• Les éventuelles dégradations locatives (selon contrat)

Visale

Si votre locataire bénéficie d'une garantie Visale, vous devez déclarer l'impayé dans les 30 jours via la plateforme Visale. Action Logement vous verse directement les loyers et se retourne ensuite vers le locataire.

Caution solidaire

Si un garant s'est porté caution, vous pouvez le solliciter dès la mise en demeure restée sans effet. Envoyez-lui un courrier recommandé identique à la mise en demeure adressée au locataire, en y joignant une copie de l'acte de cautionnement.

5. Commandement de payer

Si la mise en demeure reste sans effet, l'étape suivante est le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier). C'est un acte juridique fort qui déclenche les délais légaux.

Comment ça fonctionne

1. Contactez un commissaire de justice pour lui transmettre le bail, le décompte des impayés et la mise en demeure
2. L'acte est signifié au locataire à son domicile
3. Le locataire dispose de 6 semaines pour régulariser l'intégralité de sa dette
4. Simultanément, le commissaire de justice notifie la CAF (si le locataire perçoit une aide au logement)

Coût indicatif

Entre 150 € et 300 € selon le montant de la créance. Ces frais sont récupérables sur le locataire en cas de condamnation judiciaire. Si vous avez une GLI, l'assureur les prend généralement en charge.

6. Procédure judiciaire et résiliation

Si le locataire n'a pas payé à l'expiration du délai de 6 semaines, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection (ancien juge d'instance) pour demander :

• La résiliation du bail (si clause résolutoire)
• La condamnation au paiement des loyers impayés et des frais
• L'expulsion du locataire

Déroulement

1. Assignation : le commissaire de justice convoque le locataire devant le tribunal (2 mois avant l'audience minimum)
2. Audience : le juge examine la situation. Le locataire peut demander des délais de paiement (jusqu'à 3 ans, article 24 de la loi de 1989)
3. Jugement : si le juge constate la clause résolutoire acquise, il prononce la résiliation et ordonne l'expulsion
4. Signification : le jugement est signifié au locataire par le commissaire de justice
5. Commandement de quitter les lieux : le locataire a 2 mois pour partir
6. Concours de la force publique : si le locataire ne part pas, le préfet peut accorder le concours de la force publique pour procéder à l'expulsion

Délais de paiement accordés par le juge

Le juge peut accorder au locataire de bonne foi des délais de paiement pouvant aller jusqu'à 3 ans. Pendant ce délai, le locataire doit respecter l'échéancier fixé par le juge. En cas de non-respect, la clause résolutoire reprend automatiquement effet.

7. Chronologie récapitulative

Voici le déroulé type d'une procédure d'impayé, du premier jour de retard à la résolution :

8. Prévenir les impayés

Mieux vaut prévenir que guérir. Voici les bonnes pratiques pour limiter le risque d'impayé avant même la signature du bail.

Sélection du locataire

• Vérifiez la solvabilité : le loyer charges comprises ne doit idéalement pas dépasser un tiers des revenus nets du locataire
• Demandez les justificatifs légaux : 3 derniers bulletins de salaire, avis d'imposition, contrat de travail
• Exigez une garantie : GLI, Visale ou caution solidaire

Rédaction du bail

• Incluez une clause résolutoire explicite (généralement présente dans les baux type)
• Précisez clairement la date d'échéance et le mode de paiement
• Indiquez le montant du dépôt de garantie (1 mois HC pour un vide, 2 mois HC pour un meublé)

Pendant la location

• Suivez les paiements chaque mois avec un outil dédié
• Envoyez un avis d'échéance quelques jours avant la date de paiement
• Maintenez une bonne relation avec le locataire : un locataire qui se sent respecté communique plus facilement en cas de difficulté

9. Questions fréquentes

Peut-on couper l'eau ou l'électricité en cas d'impayé ?

Absolument pas. Couper les fluides, changer les serrures ou harceler le locataire constitue un délit de violation de domicile passible de 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende (article 226-4 du Code pénal). Seule la procédure judiciaire permet l'expulsion.

Le dépôt de garantie peut-il servir à compenser les impayés ?

Non, le dépôt de garantie n'est restituable qu'à la fin du bail. Le locataire ne peut pas décider unilatéralement de ne pas payer les derniers mois en « compensation ». Si cela arrive, vous pouvez engager une procédure de recouvrement pour les loyers manquants.

Le locataire peut-il demander des délais au juge ?

Oui. Le juge peut accorder des délais de paiement jusqu'à 3 ans (article 24 de la loi de 1989) si le locataire est de bonne foi et en capacité de rembourser. Pendant ces délais, la clause résolutoire est suspendue.

Que se passe-t-il pendant la trêve hivernale ?

L'expulsion physique est impossible du 1er novembre au 31 mars. Cependant, toutes les autres démarches restent possibles : mise en demeure, commandement de payer, assignation en justice, audience, jugement. Seule l'exécution de l'expulsion est reportée.

Faut-il prendre un avocat ?

L'avocat n'est pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection. Cependant, il est fortement recommandé pour les situations complexes ou les montants importants. Si vous avez une GLI, les frais d'avocat sont généralement pris en charge.

Que faire si le locataire a quitté les lieux sans payer ?

Conservez le dépôt de garantie et imputez-le sur la dette. Pour le solde restant, vous pouvez engager une procédure d'injonction de payer (requête simple au tribunal, sans audience). Le jugement obtenu vous permettra de saisir les comptes bancaires ou les revenus du locataire via un commissaire de justice.

Avertissement : Les informations contenues dans ce guide sont fournies à titre informatif et ne constituent pas un conseil juridique. Les procédures et délais peuvent varier selon les situations. En cas de litige ou de situation complexe, nous vous recommandons de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier ou de contacter l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) de votre département.